Vastgoed

Inleiding

De gemeente Apeldoorn is eigenaar van veel kadastrale eigendommen. Binnen onze gemeente maken we onderscheid in de gebruiksportefeuille die hoofdzakelijk is ondergebracht bij het Vastgoedbedrijf (circa 165 objecten) en de ontwikkelportefeuille (circa 35 objecten) die valt onder het Grondbedrijf. Beide “bedrijven” vallen onder de verantwoordelijkheid van de afdeling Vastgoed en Grond. Daarnaast heeft onze gemeente een economisch claimrecht op circa 100 schoolgebouwen. Het merendeel van het juridisch eigendom ligt bij de schoolbesturen. Afdeling Beleid Maatschappelijke Ontwikkeling heeft circa 40 gymlokalen in eigendom voor bewegingsonderwijs. Accres B.V. beheert en exploiteert circa 35 gymlokalen en 20 maatschappelijke objecten van de kernportefeuille van het Vastgoedbedrijf.

Beleidskaders

Voor het vastgoed gelden de beleidskaders zoals vastgesteld in de Vastgoednota Apeldoorn (2010), Nota grond- en vastgoedbeleid (2021) en het Uitvoeringskader Vastgoedbedrijf (2017) met bijbehorende werkwijzers. Het Uitvoeringskader met werkwijzers vernieuwen we in 2025.

Verkoop (maatschappelijk) vastgoed

Voor 2024 t/m 2027 is een tijdelijke taakstelling van € 250.000 per jaar voor het restant van de verkoopportefeuille. Dit in combinatie met extra inzet voor ondersteuning om de verkoopprocessen te versnellen. Deze taakstelling is gericht op de verkoop van vastgoed die buiten onze grondexploitaties en aangekochte strategische panden vallen.

Op 18 april 2024 is tijdens de raadsvergadering de Motie vreemd ‘Borg de activiteiten en initiatieven’ aangenomen. Dit betekent dat de panden in de verkoopportefeuille met een maatschappelijke bestemming on hold zijn gezet in afwachting van de analyse. Deze analyse heeft effect op het verkoopresultaat van 2025.

In onderstaand overzicht is het verkoopresultaat opgenomen van de afgelopen jaren. Zowel in financieel opzicht als voor het aantal verkochte eigendommen van het Vastgoedbedrijf.

De voorraad per ultimo 2024 bedraagt nog circa 25 locaties, waarvan de verkoop van 5 locaties al gestart is, 2 locaties verkocht zijn onder voorbehoud en de rest zal in de komende MPB-periode opgestart worden. De kanttekening die we hierbij moeten maken is het feit dat het laaghangend fruit inmiddels is verkocht. Dit mandje omvat dan ook met name panden met verkoopbeperkingen (zoals lage huur), hoge boekwaarden (met mogelijk  een boekhoudkundig verkoopverlies) en lange verkooptrajecten (milieu-onderzoeken, type pand). In de komende tijd zullen ook panden vanuit onderwijshuisvesting via het Vastgoedbedrijf moeten worden verkocht.

In 2024 is de locatie aan de Aristotelesstraat 1005 verkocht inclusief de voorwaarde dat de bestaande maatschappelijke initiatieven en Don Bosco een plek moesten krijgen in het nieuwe gebouw.

Accres dienstverleningsovereenkomst (DVO)

De huidige DVO met Accres kent een looptijd tot eind 2024. We zijn met Accres in gesprek over de toekomstige samenwerking. We werken een nieuwe DVO uit voor een periode van 4 jaar welke twee keer wordt verlengd met dezelfde periode, dus een totaal van maximaal 12 jaar. Daarnaast bestaat de DVO uit een inhoudelijk uitvraag van de gemeente met daarop een aanbieding van Accres. Om dit proces zorgvuldig te doorlopen hebben we langer de tijd nodig dan gepland. Daarom is de huidige DVO verlengd tot eind 2025. Medio 2025 verwachten we de nieuwe DVO inclusief inhoudelijke uitvraag gereed te hebben.

Risico’s

Voor het vastgoedbedrijf onderkennen we een aantal risico’s die zijn betrokken bij de paragraaf weerstandsvermogen. Deze vloeien voort uit de reguliere taken van het Vastgoedbedrijf. Het betreft op dit moment met name risico’s op financiën en doelstellingen/imago. De risico’s omvatten onderhoud, leegstand en afwaardering. Daarnaast zijn in de genoemde paragraaf een aantal specifiekere risico’s opgenomen voor het vastgoedbedrijf zoals renovatie Woldhuis 13 en verduurzaming vastgoed 2.0.

In de risicokaart onderhoud Vastgoedbedrijf - als onderdeel van de paragraaf weerstandsvermogen - worden risico’s voorzien op het benodigd onderhoudsbudget versus het beschikbaar budget in de MPB. Enerzijds als gevolg van bijvoorbeeld prijsontwikkelingen in de markt versus gemeentelijke indexeringen, maar soms ook door de ontwikkelingen binnen de onderhoudsbegroting van enkele (majeure) panden of als gevolg van de in 2024 uitgevoerde conditiemetingen. Dit betreft zowel de panden waarvan onderhoud door Accres wordt georganiseerd als de panden waarvan het uit te voeren onderhoud door het vastgoedbedrijf zelf wordt aangestuurd.

Verduurzaming gemeentelijk vastgoed 2.0
Met Verduurzaming 2.0 gaan we flinke een stap verder. We realiseren ons dat er meer nodig is om een duurzaam en toekomstbestendig Apeldoorn te realiseren. We kijken daarom niet meer alleen naar energiebesparing en financieel rendement, maar ook naar de maatschappelijke en ecologische meerwaarde die verduurzaming van ons vastgoed op kan leveren. Voor Verduurzaming 2.0 beschouwen we een grotere gebouwportefeuille en stellen we onszelf een nieuw doel met een nieuw ijkpunt voor onze verduurzamingsopgave: het jaar 2022. We starten dus weer vanaf nul en monitoren de voortgang van de verduurzaming vanaf en ten opzichte van het jaar 2022.

We beschouwen de verduurzaming vanuit vijf verschillende invalshoeken of thema’s: (1) energie, (2) ruimte, (3) materialen, (4) water & groen en (5) welzijn. Deze thema’s hangen grotendeels met elkaar samen en zijn dus niet los van elkaar te zien. Door ze apart te benoemen helpen ze ons wel om onze visie te structureren en om concrete doelen te stellen. In de door uw raad in 2023 vastgestelde visie verduurzaming gemeentelijk vastgoed 2.0 en de bijbehorende routekaart worden de thema’s en route verder toegelicht.

In de Voorjaarsnota 2023 is er al op voorgesorteerd en in de MPB 2024-2027 zijn uitgewerkte bedragen opgenomen.  In de MPB 2025-2028 is een kapitaallastendekking opgenomen voor      € 26 miljoen investering. Daarvan is in 2024 een eerste krediet van circa € 10 miljoen verstrekt voor uitvoering in 2024 en 2025.

Vanuit het dynamische uitvoeringsplan worden er jaarlijks kredietaanvragen ingediend, waarna de uitvoering van de projecten kan worden opgestart. In 2026 zal de eerste monitor opgesteld worden, hierin worden de eerste behaalde resultaten zichtbaar.

Programma Samenleving

Brandweerposten
Vier van de kazernes bereiken einde technische levensduur in 2024/2025, de post in Hoenderloo in 2029. De VNOG heeft een blauwdruk voor de nieuwbouw van brandweerkazernes ontwikkeld, die voldoet aan de laatste wet- en regelgeving. Uit deze eerste inventarisatie is gebleken dat de blauwdruk voor de nieuwbouw van een brandweerkazerne op het merendeel van de locaties ruimtelijk niet past. Met een renovatie wordt deze opgave niet opgelost, daarvoor is het vereiste gebruiksoppervlak van de remise en nevenruimtes (o.b.v. de huidige eisen, conform de blauwdruk VNOG) van de bestaande posten te klein. In 2024 is door een extern onderzoeksbureau locatieonderzoek uitgevoerd en zijn per dorp een aantal potentiële locaties in kaart gebracht. Voor de locatie Klarenbeek en Hoenderloo kan de blauwdruk goed op de locatie worden ingepast.

Vanaf 2025 zijn er aanvullende middelen nodig voor de realisatie van vervangende nieuwbouw van een vijftal brandweerkazernes in de dorpen. In de MPB 2025- 2028 is daarom in het kader van onontkoombaar een reservering kapitaallasten opgenomen ter dekking van een geschatte investering van € 20 miljoen + p.m. Begin 2025 wordt een voorbereidingskrediet aangevraagd voor het uitvoeren van vervolgonderzoek, verwerving-, sloop-, grond- en stichtingskosten.

Omnizorg
De projectgroep heeft de totale verbouwingsopgave uitgewerkt tot een definitief ontwerp met kostenraming. De verwachte toename van de eigenaarslasten als gevolg van de verbouwing van Omnizorg is in de MPB 2024-2027 meegenomen vanaf de jaarschijf 2026. Daarnaast is het voorbereidingskrediet verhoogd. De regio heeft eind december 2024 ingestemd met de kostenverdeling en een structurele financiële bijdrage. Voor de tijdelijke huisvesting aan de Noorderlaan is in de MPB 2025 dekking opgenomen. Vastgoed zal in 2025 het aanwezige pand  op de tijdelijke locatie slopen.

Na een participatiebijeenkomst in juni 2024 over de twee toen nog voorliggende locaties heeft het college in oktober 2024 een besluit genomen om de tijdelijke huisvesting aan de Noorderlaan te realiseren. Na dat besluit vond in december een tweede participatiebijeenkomst plaats voor de buurt rond de Noorderlaan (verslagen van die bijeenkomsten en projectinformatie zijn beschikbaar op de gemeentelijke website). Daarna konden de nodige vervolgprocedures van start, zoals het vergunningstraject en het aanbesteden van de units voor de tijdelijke huisvesting. Deze procedures kennen een onzeker verloop. Dit kan van invloed zijn op de planning. Zonder tegenslagen kan de tijdelijke huisvesting eind 2025 in gebruik worden genomen en de verbouwing starten.

In april 2025 wordt een raadsvoorstel met een kredietaanvraag voor zowel de verbouwing van Omnizorg en de realisatie van de tijdelijke huisvesting aan uw ter besluitvorming voorgelegd.

CODA (museum/archief)
Met Coda zijn we in gesprek over een nieuwe huurovereenkomst, onderwerp van gesprek is onder andere de onderhoudsverantwoordelijkheid. Het gehele onderhoud is nu de verantwoordelijkheid van de huurder. De gesprekken over de nieuwe overeenkomst worden in afstemming met de beleidsafdeling opgepakt. De oude huurovereenkomst is in 2024 verlengd tot de zomer van 2025.

Sportvelden en kleedaccommodaties
De beleidsafdeling stelt in samenwerking met een externe partij accommodatiebeleid op voor de sportlocaties. Een intensief traject wat een langere doorlooptijd kent dan gepland. Naar verwachting kan het nieuwe beleid medio 2025 worden vastgesteld. Het accommodatiebeleid zal kaders bieden om tot een gelijk speelveld te komen tussen de diverse versnipperde afspraken die er nu zijn voor de gemeentelijke accommodaties.

Veiligheidscentrum
In oktober 2024 is het definitief ontwerp opgeleverd voor het Veiligheidscentrum en is gestart met de uitwerking van het Technisch Ontwerp. In het eerste kwartaal van 2025 leggen we het kredietvoorstel gebaseerd op het definitief ontwerp en de daarop gebaseerde kostenraming ter besluitvorming voor aan uw raad. De dekking voor dit project is opgenomen in de MPB 2025-2028.

Het college neemt, na consultatie van de gemeenteraad, begin 2025 een besluit over de voorkeursroute voor de prio 1-uitruk van de brandweer inclusief de realisatie van een brug over het kanaal. 

Als het krediet beschikbaar is gesteld en een omgevingsvergunning is afgegeven wordt medio 2025 gestart met de sloopwerkzaamheden van de huidige opstal aan de Molenmakershoek en gestart met de nieuwbouw.

Eind 2024 is het EAL-pand aan de Molenmakershoek 14, verworven op basis van strategische overwegingen, juridisch geleverd aan het Vastgoedbedrijf. Met ingang van januari 2025 wordt deze locatie aan de VNOG in gebruik gegeven conform de financiële afspraken in de Regeling Demarcatie Taken en kosten kazernes. De financiële effecten zijn betrokken bij de MPB 2025-2028.

Sporthal Zuiderpark en Turnhal
In september 2024 is uw raad geconsulteerd over de nieuw te bouwen Sporthal-Zuid op de locatie van de Apeldoornse voetbalvereniging Columbia. Voor de realisatie van de benodigde accommodatie van Columbia is sprake van een aanzienlijk financieel tekort waarvan de vereniging de verwachting heeft dat de gemeente dit voor haar rekening neemt. In het najaar van 2024 is er verder gesproken met Columbia, maar zijn er ook alternatieven in beeld gebracht.

De locatie Apeldoornse Boys, die in 2024 tevens is aangewezen als voorkeurslocatie voor de permanente turnhal, is hierbij een kansrijk alternatieve locatie waarbij de sporthal kan worden gecombineerd met de nog te realiseren turnhal.

In 2024 is besloten om een turnhal te gaan realiseren op de voorkeurslocatie Apeldoornse Boys. Gezien de sluiting van de huidige locatie in Beekbergen is er inmiddels voor een periode van 4 jaar ruimte aangehuurd op het FSG terrein in Apeldoorn voor het realiseren van een tijdelijke turnvoorziening waarvan beheer en exploitatie door Accres plaatsvindt.

Reeds eerder is in beeld gebracht welke maatregelen nodig zijn om de huidige sporthal nog tijdelijk in de lucht te houden. Met de reeds beschikbare middelen is dit mogelijk, maar er blijven risico’s. Een datum van oplevering van de nieuwe sporthal is op dit moment nog niet in beeld.

Zwembad Apeldoorn Noord
In 2024 is het krediet voor Design & Build vastgesteld en is dit project in uitvoering gegaan. Naar verwachting zal het object in 2027 aan de portefeuille van Vastgoedbedrijf worden toegevoegd.

Hotel Oranjeoord Hoog Soeren
In het najaar van 2024 heeft uw raad besloten hotel Oranjeoord in Hoog Soeren aan te kopen. Eind oktober 2024 zijn we eigenaar geworden van het gebouw en zijn we gestart met de uitwerking van de verbouwingswerkzaamheden.

Programma Leefomgeving

Parkeergarage Vlijtseweg (voorheen Griftgarage)
Het project parkeergarage Vlijtseweg maakt onderdeel uit van het programma Stadmaken en dan specifiek het programma Kanaalzone. De parkeergarage zal een plek bieden aan het parkeerprogramma van woningbouwprojecten op het terrein van Bakkerij Fuite, Vlijtsepark, Project Laan van Kerschoten, bezoekers van het zwembad en het huidige maaiveldparkeren voor het ROC Aventus, Sport Kerschoten, Dansschool Wensink en het Hoornbeeck College.

De parkeergarage zal plek bieden aan circa 650 parkeerplaatsen. Beoogd wordt dat de parkeergarage en mogelijk ook de multifunctionele ruimten na realisatie in eigendom en beheer komt van het Vastgoedbedrijf.

In 2024 is de projectgroep gestart met de initiatieffase. Door een onderzoeksbureau zal in 2025 met de verschillende stakeholders een Programma van Eisen worden opgesteld. Vervolgens kan een Structuurontwerp en Voorlopig Ontwerp opgesteld worden. Na het vaststellen van het Voorlopig Ontwerp kan de aanbesteding Engineer and Build van start gaan. Deze aanbesteding wordt ook door hetzelfde onderzoeksbureau begeleid.

Parkeergarage Churchillplein en Haven- Centrum
Op advies van bevoegd gezag en de brandweer wordt in bovengenoemde parkeergarages een blussysteem (sprinklerinstallatie of watermist installatie) aangelegd. De andere parkeergarages in eigendom van gemeente zijn reeds voorzien van een blussysteem. De dekking voor deze investering is opgenomen in de MPB 2025-2028. In 2024 is gestart met de voorbereidingen van de aanbesteding en zal in 2025 verder worden uitgewerkt.

Rijwielstallingen
In november 2024 is het appartementsrecht Hofstraat 47 en 117C juridisch geleverd aan het Vastgoedbedrijf. Begin 2025 start de verbouwing en inrichting tot fietsenstalling.

Met de aankoop van de locatie Hofstraat 47 en 117C komen de rijwielstallingen aan de Kanaalstraat 7 en de Marktstraat 12 te vervallen. Deze panden worden verkocht of onttrokken aan de deelportefeuille en (gedeeltelijk) gesloopt ten behoeve van vergroening in de binnenstad. Hierover vindt nog besluitvorming plaats door uw raad. Binnen het gevraagde budget voor het AOf in deze MPB zijn deze sloopkosten opgenomen. In 2024 is gestart met de verbouwing van de rijwielstalling aan de Mariastraat 30, deze wordt eind 1e kwartaal 2025 opgeleverd en in gebruik genomen. De rijwielstalling aan de Mariastraat 23 (Oranjerie) wordt eind 1e kwartaal 2025 leeg opgeleverd aan de eigenaar.

Woningen Paslaan 1a t/m 1j
De woningen aan de Paslaan 1a t/m 1j boven de rijwielstalling worden afgestoten. De verkoop is in voorbereiding en de juridische levering zal naar verwachting in 2025 plaatsvinden.

Landgoed Woudhuis
In 2024 is de restauratie van Het Woldhuis 13 voltooid en wordt er gezocht naar een passende huurder. In 2024 heeft IVN aangegeven de locatie op Het Woldhuis 11 te willen sluiten. IVN is vertrokken per november 2024. Vooralsnog blijft de huurovereenkomst met IVN doorlopen en wordt er ook voor de ‘witte villa’ gezocht naar een passende huurder. Naar verwachting wordt in het 2e kwartaal van 2025 de huurovereenkomst getekend. Deze marktpartij sluit met de invulling goed aan op de ontwikkelvisie naar een Levendig Stadslandgoed en de TOP wensen vanuit Project Veluwe.

Werkschuur en toiletvoorziening Berg & Bos
De werkschuur en de openbare toiletvoorziening zijn in 2024 opgeleverd. De werkschuur en de toiletvoorziening zijn inmiddels in gebruik genomen. Ten aanzien van de kiosk, onderdeel van de toiletvoorziening, zijn we momenteel opzoek naar een exploitant. We verwachten voor aanvang van het nieuwe seizoen een nieuwe exploitant te hebben gecontracteerd.

Programma Bestuur, inwoners en financiën

Hertzbergerpark
Na jarenlange leegstand en verpaupering heeft de gemeente eind 2024 de locatie Hertzbergerpark voor 1 euro aangekocht van (de nieuwe) eigenaar en ontwikkelaar Explorius in ruil voor het recht om een deel van de locatie te mogen ontwikkelen. Het complex is eind december juridisch geleverd en aan de strategische voorraad Grondbedrijf toegevoegd.

Door deze aankoop beoogt het college regie te voeren op de toekomst in dit gebied, waarbij de inzet is het behoud van de iconische Rots. Daarvoor worden in 2025 verschillende scenario’s aan uw raad voorgelegd. Op verzoek van uw raad zal ook de optie sloop één van de  scenario’s zijn. De gemeente gaat de Pakhoedtorens slopen, het gebied bouwrijp maken en de openbare ruimte inrichten. Explorius koopt de bouwrijpe grond weer van de gemeente om in afstemming met de gemeente woningbouw te realiseren. Hiervoor zijn substantiele middelen vrijgemaakt vanuit het AOf.

Paragraaf Bedrijfsvoering

Werkgebouw Zuid
Circulair terrein en aanpassing terrein
Het is wenselijk om het gebruik van grondstoffen te verminderen. Om die reden wil de gemeente meer circulair inkopen en eigen materialen hergebruiken. Naast de locaties Kuipersmaat en Laan van Zodiak is de wens om ook het gemeentelijke werfterrein bij Werkgebouw Zuid om te vormen tot een circulair terrein. De omvorming van het terrein is van invloed op de routing naar de entree van het gebouw; deze zal aangepast moeten worden om aan te sluiten op het terrein. In januari 2024 heeft uw raad ingestemd met de realisatie van het circulaire terrein Zuid en een krediet beschikbaar gesteld. Begin 2025 zal de projectgroep van start gaan.

Ontwikkeling vrijkomende ruimten
Momenteel wordt volop gewerkt aan de ontwikkeling van het Veiligheidscentrum aan de Matenpoort. Doordat de brandweer Werkgebouw Zuid zal verlaten en gaat verhuizen naar het nieuwe veiligheidscentrum, komt er ruimte vrij in Werkgebouw Zuid. Voor deze vrijkomende ruimte zoeken we een andere huurder/gebruiker, de verkennende gesprekken zijn hiervoor opgestart.

Stadhuis verbouwing
Het stadhuis van de gemeente Apeldoorn is in 2019 verbouwd op basis van een nieuw ontwikkeld werkplekconcept. Sindsdien is de huisvestingsbehoefte zowel kwantitatief als kwalitatief verandert door verschillende ontwikkelingen, zoals een sterke formatieve groei (met 400 medewerkers in de afgelopen 5 jaar) en de intrede van het ‘hybride werken’ na COVID-19. Op de piekdagen is op dit moment een tekort aan werkplekken en een gebrek aan Teams- en vergaderfaciliteiten. Eind december 2024 is door een extern adviesbureau een inrichtingsplan opgeleverd. Het plan omvat onder andere een herindeling van afdelingen, een voorstel voor de (her-)inrichting van de werkruimtes en het toevoegen van een vergadercentrum. In het 1e kwartaal van 2025 wordt gestart met het uitwerken van een programma van eisen met kostenraming, en vervolgens uitgewerkt tot een definitief bouwkundig- en installatietechnisch ontwerp met kostenraming.

Raadhuis
In het coalitie akkoord is besloten om te onderzoeken of een andere invulling van het Oude Raadhuis mogelijk is. In 2024 is hier onderzoek naar gedaan en in het 1e kwartaal van 2025 worden 3 scenario’s aan uw raad voorgelegd.

Zoals gemeld in de paragraaf onderhoud kapitaalgoederen betrekken we het onderhoud van de panden van het Vastgoedbedrijf in deze paragraaf.

Met betrekking tot het onderhoud wordt gewerkt met Meerjarenonderhoudsplannen (MJOP’s), conform de NEN 2767. In de onderhoudsvoorziening wordt jaarlijks geld gestort en onttrokken voor met name planmatig groot onderhoud. Dit om te voorkomen dat de exploitatiebegroting voor onderhoud teveel fluctueert per jaar. Maar ook om te waarborgen dat we kunnen voldoen aan de onderhoudsverplichting voor ons vastgoed. In 2024 zijn voor nagenoeg het gehele gemeentelijk vastgoed conditiemetingen conform de NEN 2767 opgesteld door een onafhankelijke externe partij. Ook voor de panden die worden verbouwd, nieuw gebouwd of aangekocht zal conform het Uitvoeringskader Vastgoedbedrijf een actualisatie van het huidig MJOP plaatsvinden of een nieuw MJOP worden opgesteld.

Wanneer achterstallig onderhoud wordt vastgesteld ten opzichte van het raadskader Uitvoeringskader Vastgoedbedrijf 2017 moet een extra storting in de voorziening achterstallig onderhoud worden gedaan. Vooralsnog is deze voorziening alleen aanwezig voor het complex Wenumse Watermolen. Daarnaast is er een separate voorziening beheer en onderhoud voor het in december aangekochte Hertzbergerpark ingesteld.

In 2024 is onderhoud uitgevoerd waarbij het vigerende MJOP de leidraad was. Van de begrote bekostiging vanuit de onderhoudsvoorziening in 2024 (€ 4,9 miljoen) is € 1,3 miljoen daadwerkelijk gerealiseerd. Een groot deel van de geplande onttrekking is doorgeschoven naar 2025. Dit betreft onder andere de vervanging van de ventilatievoorziening in de parkeergarage Orpheus en de brandmeld- en ontruimingsinstallatie in Omnisport. De vervanging in het Omnisport bijvoorbeeld is complex en kent een langere voorbereidingsperiode dan verwacht. De vervanging van de ventilatievoorziening wordt gekoppeld aan de aanleg van een sprinklerinstallatie, waaraan in november 2024 goedkeuring is verleend door de raad bij de vaststelling van de MPB 2025-2028

De onderhoudsvoorziening Vastgoedbedrijf kent een stand van € 5,8 miljoen per 31 december 2024 en dient op basis van het huidig Uitvoeringskader voor de komende 20 jaar voldoende dekkend te zijn.

Op basis van de uitgevoerde conditiemetingen zijn nieuwe MJOP’s opgesteld. Dit geldt voor zowel de panden die vallen onder de onderhoudsvoorziening Vastgoedbedrijf als de panden die vallen onder dvo onderhoud met Accres. Dat laatste betreft zowel panden van het Vastgoedbedrijf als van Onderwijshuisvesting (met name gymzalen).  De optelling van de nieuwe MJOP’s maakt duidelijk dat er meer budget nodig is dan het bij de MPB 2025-2028 toegekende extra budget van 0,5 miljoen structureel. Via een raadsbrief bent u in maart hierover nader geïnformeerd.

Financieel gezien loopt het Vastgoedbedrijf door bijna alle beleidsprogramma’s en vele taakvelden heen. Het betreft hier de baten en lasten die betrekking hebben op het vastgoed exclusief de bijbehorende kosten bedrijfsvoering van de afdeling Vastgoed & Grond.

Binnen de programma’s zelf vindt u het totaalbeeld voor de specifieke taakvelden. Voor het vastgoedbedrijf gerelateerde deel zijn bovenstaande lasten en baten daarin opgenomen.

Wanneer we inzoomen op de jaarrekening Vastgoedbedrijf 2024, zien we het volgende beeld:

Voor beheer en exploitatie van het totale vastgoedbedrijf is dus een voordeel van € 1,2 miljoen aan de orde. Dit is hoofdzakelijk te verklaren is door:

• Renteverlaging 2024 met 0,8%                   € 1,10 (voordeel)
  Daar tegenover staat een gelijk nadeel op taakveld treasury;
• Niet begrote kapitaallasten voor de aankoop van Molenmakershoek 28   € 0,35 (nadeel
  Aankoop was eind 2023 in plaats zoals gepland in 2024

• Verkoopresultaat op vastgoed, overige gronden en snippergroen      € 0,40 (voordeel)
• Onvoorziene kosten brandwacht en aanpassingen Omnisportcentrum      € 0,50 (nadeel)
  Dit omdat de brandmeldinstallatie niet op orde was.
• Hogere opbrengsten uit verhuur en (erf)pachten            € 0,90 (voordeel)
  Een deel hiervan is reeds betrokken bij de MPB 2025-2028.
• Vrijval uit voorziening achterstallig onderhoud Wenumse Watermolen      € 0,25 (voordeel)
  Dit vanwege beperktere maatregelen dan eerder geraamd.
• Afwaardering van de strategische voorraad grondbedrijf (zie MPG 2025)   € 0,50 (nadeel)
  Bij deze aankoop in 2023 was deze afwaardering als risico benoemd.
• Diverse overige afwijkingen in lasten en baten            € 0,10 (nadeel)

Totaal afwijkingen vanuit beheer en exploitatie Vastgoedbedrijf         € 1,2 (voordeel)

Ontwikkeling geïnvesteerd vermogen van het vastgoed

De exploitatie is er op gericht dat we ons vastgoed en gronden goed beheren, exploiteren en onderhouden. Dat is belangrijk in het kader van veiligheid en ook gezien de totale marktwaarde die in ons vastgoed is geïnvesteerd. Daarbij is van belang inzicht te hebben in het geïnvesteerd vermogen (boekwaarde) van het Vastgoedbedrijf. De boekwaarde is inclusief de strategische voorraad, nu nog alleen gronden voor mogelijke toekomstige grondexploitaties.

De boekwaarde bedraagt eind 2024 circa € 211 miljoen, waarvan circa € 16 miljoen als strategische voorraad grondbedrijf. In 2024 is de boekwaarde met ruim € 9 miljoen gedaald vanwege reguliere afschrijving en met € 1 miljoen gedaald vanwege afschrijving vanwege verkopen en afwaarderingen.

In 2024 zijn voor een totaalbedrag van ruim € 9 miljoen diverse aankopen aan de orde geweest. Waaronder de hotel Oranjeoord als opvanglocatie, een uitbreiding van de locatie voor het nieuwe veiligheidscentrum, panden ten behoeve van toekomstige rijwielstallingen en aankopen ten behoeve van de strategische voorraad Grondbedrijf en openbare ruimte.

Overige investeringen leiden ook tot een verhoging van de boekwaarde; in 2024 is dat aan de orde geweest voor € 7 miljoen. Dit betreft met name de projecten verduurzaming vastgoed (afronding 1.0 en opstart 2.0), renovatie Woldhuis 13, werkplaats/toiletvoorziening Berg&Bos, rijwielstalling Mariastraat en het nieuwe zwembad Noord.

In onderstaande grafiek geven we u een beeld van de ontwikkeling van de totale boekwaarde van het vastgoed Vastgoedbedrijf in de afgelopen jaren, zoals die ook in onze jaarrekeningen op de balans verantwoord wordt.