Grondbeleid

Naast de verplichte onderdelen in deze paragraaf grondbeleid, geven wij in deze paragraaf
een verantwoording van hetgeen is geschreven in de paragraaf grondbeleid bij de MPB 2024-2027. De actuele ontwikkelingen die daar worden beschreven actualiseren wij hieronder.

Beleidskader/proces behorende bij een actievere rol in grond- en vastgoedbeleid
Met het situationele grondbeleid wordt in tegenstelling tot de afgelopen jaren vaker gekozen voor een actievere rol op de grondmarkt. Naast de noodzakelijke aankopen vanuit een voorgenomen gebiedsontwikkeling, zijn er ook nog andere situaties denkbaar waarin een aankoop door de gemeente van grond en/of opstal de gewenste strategie is. In dat kader heeft de gemeenteraad op 6 april 2023 de “Werkwijzer Strategische Verwervingen” vastgesteld. Deze  werkwijzer beschrijft voor de verschillende soorten strategische verwervingen een aanpak en verantwoording (financieel en aan de raad). Hij geeft praktische handvatten aan de raad voor betrokkenheid bij, en interne controle op strategische aankopen.

De strategische aankopen zijn onderverdeeld in drie categorieën:

1. Aankopen vooruitlopend op een ontwikkeling;
2. Aankopen ten behoeve van het stikstofvraagstuk;
3. Aankopen om (maatschappelijke) vraagstukken te voorkomen of op te lossen.

Voor elk van deze categorieën staan in de werkwijzer spelregels over de dekking en verantwoording van strategische aankopen, over de besluitvorming en het mandaat en over de financiële risico’s. De raad heeft hierbij een strategisch verwervingsbudget beschikbaar gesteld van € 5 miljoen voor het snel kunnen handelen bij het aankopen van locaties, waarvan €  4 miljoen voor ruimtelijke ontwikkeling.

Nieuwe Nota Kostenverhaal/gebiedsoverstijgende kosten
Een groot deel van de ruimtelijke ontwikkelingen binnen de gemeente wordt uitgevoerd door private partijen, niet door het grondbedrijf. Voor de uitvoering en ontwikkeling sluit de gemeente anterieure contracten met deze partijen. De gemeente is wettelijk verplicht om kosten die de gemeente voor deze ontwikkelingen maakt, te verhalen. Dit betreft naast de kosten voor de ruimtelijke procedure ook plankosten en eventueel te maken kosten voor grondexploitatie (bouw- en woonrijp maken). Ook bovenwijkse kosten die deels toe te rekenen zijn aan nieuwe ontwikkelingen maken hier deel van uit. Het instrumentarium voor het kostenverhaal is daarom onderdeel van ons grondbeleid. Daarnaast biedt de wet de mogelijkheid om financiële bijdragen voor gebiedsoverstijgende kosten te vragen aan de private ontwikkelaars. Dit kan gaan om kosten voor bijvoorbeeld natuurcompensatie en om bijdragen voor fondsen voor bijvoorbeeld sociale woningbouw, zodat kosten en baten efficiënt en eerlijk kunnen worden verdeeld over de ontwikkelingen. Hier ligt een link naar de Omgevingsvisie, waarin de functionele samenhang tussen de gevraagde bijdrage en de uit te voeren werkzaamheden moet worden aangetoond. In september 2024 is onze nieuwe integrale nota Kostenverhaal vastgesteld, waarin de benoemde onderdelen zijn uitgewerkt.

Actualisatie Nota grondprijsbeleid & Nota gronduitgiftebeleid
In september 2024 is ook de nota gronduitgiftebeleid vastgesteld. De actualisatie hiervan was nodig om onder andere te kunnen voldoen aan het Didam-arrest. In de nota zijn de criteria vastgelegd voor de verkoop van onze gronden en opstallen.

Toevoegen (her-)ontwikkelingsopgaven aan het Grondbedrijf
Aan de toevoeging van woningen aan de huidige voorraad wordt gewerkt. Op basis van de planning zijn wij, zonder toevoeging van programma, eind 2028 door onze volledige grondvoorraad van woningbouw heen. In de Omgevingsvisie uit 2022 is de groei (schaalsprong) van Apeldoorn besproken. Deze sprong moet onder andere worden gemaakt met de toevoeging van duizenden woningen. Het situationele grondbeleid zal hier een grote rol in gaan spelen. De locaties zijn namelijk veelal niet in bezit van de gemeente.

Als we kijken naar de ontwikkelingen in 2024 is te zien dat de gemeente Apeldoorn door de gestelde ambities bij een aantal ontwikkelingen een actieve rolkeuze heeft gemaakt. Dit leidt tot de voorbereiding van nieuwe grondexploitaties en kaderwijzigingen die in 2025 aan de raad zullen worden voorgelegd. Op een aantal locaties is in 2022 en 2023 voorkeursrecht gevestigd. In 2024 is een aantal strategische verwervingen gedaan. Deze strategische verwervingen zijn toegevoegd aan de materiële vaste activa (MVA).

Nieuwe grondexploitaties en toevoegingen aan de MVA
In 2024 zijn geen nieuwe grondexploitaties geopend. Wel wordt gewerkt aan de voorbereiding van een aantal nieuwe grondexploitaties (Host City, Hertzbergergpark, Bedrijventerrein Uddel) en een kaderwijziging (Prinses Beatrixlaan). We streven ernaar om deze in 2025 aan uw raad voor te leggen.

Vooruitlopend op de ontwikkeling van woningbouw in de Zuidrand is in 2024 een locatie aan de Kuipersdijk aangekocht, waarvan de transactie begin 2024 is geweest. In de zomer van 2024 is een eerste pand aan het Marktplein (onderdeel van de Marktwand) aangekocht. Daarnaast heeft uw raad op 19 december 2024 ingestemd met de aankoop van het kantorencomplex Hertzbergerpark, waarvan de levering eind december heeft plaatsgevonden. De locaties zijn toegevoegd aan de strategische voorraad (MVA). Daarnaast zijn twee percelen in de Markthof toegevoegd aan de strategische voorraad. Deze worden in 2025 ingezet voor het verbeteren van de openbare ruimte en uit de strategische voorraad gehaald.

Hoewel niet behorend tot de strategische voorraad voor mogelijke grondexploitaties, is in 2024 een pand aan de Hoofdstraat aangekocht om ruimte te kunnen maken voor de vergroening van de binnenstad. Daarnaast zijn er interne verschuivingen tussen de strategische grondvoorraad (MVA) van het Grondbedrijf en het Vastgoedbedrijf aan de orde geweest.  

Gevestigde voorkeursrechten
In 2022 en 2023 is op een aantal locaties in de stad, voor het bedrijventerrein Ecofactorij II en een nieuw bedrijventerrein in Uddel een voorkeursrecht van eerste koop gevestigd. Dit betreft de volgende locaties:

Voor Hertzbergerpark geldt dat voor de verwerving vrijstelling is verleend aan een ontwikkelaar om de aankoop door de ontwikkelaar mogelijk te maken. De locatie is op dezelfde dag door geleverd aan de gemeente. Het voorkeursrecht vervalt daardoor. In 2024 is een eerste pand van de Marktwand (Marktplein 30) aangekocht.

Overige ontwikkelingen
Op het moment van schrijven spelen er verschillende invloedrijke zaken. Zo hebben de nog steeds voortdurende oorlog in Oekraïne, de ontwikkelingen van rente en hypotheekrente, en de nog steeds hoge inflatie invloed op de (economische) situatie in Nederland. Een direct gevolg van deze ontwikkelingen zijn stijgende grondkosten. Samen met de grote vraag naar personeel zorgt dit voor hogere kosten op de grondmarkt. Dit heeft uiteindelijk ook invloed op de gebiedsontwikkeling en grondopbrengsten waar de gemeente rekening mee houdt. Toch zijn er ook lichtpuntjes: de hypotheekrente lijkt langzaam te dalen, en experts voorspellen dat de grondopbrengsten de komende jaren zullen stijgen.

De huidige stikstofcrisis heeft nog steeds grote invloed op de woningbouwontwikkeling in Nederland en zorgt voor vertraging bij het tot uitvoer brengen van de woningopgave. Als er te veel stikstof in de bodem, lucht of het water terecht komt is dit schadelijk voor de natuur. Vooral ontwikkelingen rondom groene gebieden zullen moeten gaan inspelen op het veranderende beleid. Veelal gaat de ontwikkeling van woning- en niet-woningbouw namelijk gepaard met de productie van stikstof en andere schadelijke stoffen. Eind 2024 heeft de Raad van State een uitspraak over stikstof gedaan die mogelijk meer ontwikkelingen raakt dan eerder is verwacht. Dit moet nog nader worden onderzocht voordat de impact hiervan duidelijk wordt.

Rijks- en provinciale subsidies voor (her-)ontwikkelingsopgaven
Het Rijk heeft in de afgelopen jaren een aantal subsidieregelingen opengesteld, waarmee gebiedsontwikkelingen kunnen worden versneld en er meer betaalbare woningen kunnen worden gerealiseerd. In de afgelopen jaren heeft de gemeente een aantal succesvolle subsidieaanvragen gedaan. Dit betreft voor het merendeel private ontwikkelingen, waarbij geen volledig kostenverhaal mogelijk is op basis van macro-aftopping. Met de subsidiegelden kunnen onrendabele toppen worden afgedekt.

Vanuit de in 2020 opengestelde regeling Woningbouwimpuls (Wbi) heeft de gemeente in de 2021 (derde tranche) gelden ontvangen voor de projecten Kayersmolen-Noord en Veldhuis. In 2024 is vanuit de zesde tranche Wbi opnieuw een forse subsidie ontvangen, deze keer voor de Kanaalzone Noord. Met deze subsidie worden de investeringen in de openbare ruimte rondom een aantal particuliere ontwikkelingen gedekt.